Financiamento imobiliário: SAC ou Price, entrada e custos

Financiamento imobiliário é um empréstimo de longo prazo em que o banco paga o imóvel ao vendedor e você devolve o valor em parcelas mensais com juros, correção e seguros, enquanto o imóvel fica como garantia da dívida. As duas decisões que mais mudam o custo total são o sistema de amortização (SAC ou Price) e o tamanho da entrada. No exemplo com juros hipotéticos, a escolha entre SAC e Price muda o total de juros em cerca de R$ 146.000 ao longo de 30 anos.

Como funciona, em linhas gerais

O processo costuma seguir esta ordem:

1. Simulação. Você informa valor do imóvel, entrada, prazo e renda. O banco devolve parcela estimada, taxa de juros e CET (Custo Efetivo Total).
2. Análise de crédito. O banco avalia renda e histórico. Em geral, a parcela precisa caber em uma fração da renda bruta familiar (a referência mais usada no mercado gira em torno de 30%, mas cada instituição define a sua).
3. Avaliação do imóvel. Um profissional credenciado avalia o imóvel. O banco financia um percentual do valor avaliado (ou do valor de compra, se for menor), e a entrada cobre o restante.
4. Contrato e registro. O contrato de financiamento costuma ter força de escritura pública, mas precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis. Com o registro feito e o ITBI pago, o banco libera o dinheiro ao vendedor e as parcelas começam.

Durante o contrato, o imóvel fica alienado ao banco (a chamada alienação fiduciária). Você usa e mora nele, mas só tem a propriedade plena quando quita a dívida. Atrasos prolongados podem levar à perda do imóvel, que é vendido em leilão, por isso a parcela precisa caber com folga.

SAC ou Price: a diferença com números

Os dois sistemas são formas de distribuir a mesma dívida ao longo do prazo.

• SAC (Sistema de Amortização Constante): a amortização é igual todo mês; os juros são calculados sobre o saldo devedor, que cai a cada mês; a parcela começa mais alta e diminui.
• Price (Tabela Price, ou sistema francês): a parcela é fixa, antes da correção monetária; no começo, a maior parte dela é juros e pouco é amortização; com o tempo, a proporção inverte.

Imagine um financiamento de R$ 240.000 em 360 meses (30 anos), com juros hipotéticos de 0,8% ao mês, o que equivale a cerca de 10% ao ano, sem considerar seguros, tarifas e correção.

No SAC: a amortização é 240.000 dividido por 360, ou R$ 666,67 por mês. Os juros do primeiro mês são 240.000 multiplicado por 0,008, ou R$ 1.920. Primeira parcela: R$ 2.586,67. A cada mês, a parcela cai R$ 5,33 (0,8% de R$ 666,67). A última fica em torno de R$ 672. Total de juros no contrato: cerca de R$ 346.600.

Na Price: a parcela fixa fica em cerca de R$ 2.036. No primeiro mês, R$ 1.920 são juros e só R$ 116 amortizam a dívida. Total de juros no contrato: cerca de R$ 492.800.

A diferença de cerca de R$ 146.000 em juros vem de uma causa só: no SAC, a dívida cai mais rápido desde o início, então há menos saldo sobre o qual os juros incidem. Em troca, a parcela inicial é cerca de R$ 550 mais alta, o que exige mais renda na aprovação.

Price costuma ser escolhida quando a renda não comporta a parcela inicial do SAC; SAC, quando ela cabe e o objetivo é pagar menos juros. Em qualquer caso, compare o total pago, não a primeira parcela.

O exemplo deixa de fora a correção do saldo devedor. Nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o indexador tradicional é a TR (Taxa Referencial), e existem linhas corrigidas por inflação ou com taxa fixa. A correção faz a parcela mudar mesmo na Price, e o índice escolhido pesa bastante em prazos longos.

CET: o custo que o anúncio não mostra

A taxa de juros do anúncio não é o que você paga. O Custo Efetivo Total reúne, em uma única taxa anual, tudo o que o financiamento cobra:

• Juros.
• Seguros obrigatórios: MIP (morte e invalidez permanente, que quita o saldo devedor se o comprador falecer ou ficar inválido) e DFI (danos físicos ao imóvel).
• Tarifas de administração ou de avaliação, quando cobradas.

As instituições são obrigadas a informar o CET antes da contratação, por regulamentação do Conselho Monetário Nacional e do Banco Central, e o Código de Defesa do Consumidor exige que quem concede financiamento informe a taxa efetiva anual de juros, os acréscimos, o número de parcelas e a soma total a pagar. Compare CET com CET, no mesmo prazo e sistema: uma taxa de juros menor com seguros mais caros pode resultar em CET maior.

O seguro MIP costuma variar com a idade do comprador mais velho no contrato; em financiamentos a dois, peça a simulação com uma renda só e com as duas.

Entrada e custos de aquisição: ITBI, registro e corretagem

O banco financia uma parte do valor do imóvel; o percentual máximo varia por instituição, linha de crédito e perfil do comprador. O que não for financiado é a entrada, paga diretamente ao vendedor.

Quanto maior a entrada, menor a dívida, menores os juros totais e menor a parcela. No exemplo acima, se a entrada subisse de R$ 60.000 para R$ 90.000 em um imóvel de R$ 300.000, a dívida cairia para R$ 150.000: amortização de R$ 416,67 no SAC, juros iniciais de R$ 1.200 e primeira parcela de R$ 1.616,67, contra R$ 2.586,67. Os juros totais cairiam na mesma proporção, para cerca de R$ 216.600.

Esvaziar a reserva de emergência para aumentar a entrada deixa a família sem proteção justamente quando assume uma parcela por 30 anos. Se ainda está juntando a entrada, o método está em metas financeiras.

Além da entrada, a compra exige dinheiro para:

• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): imposto municipal, com alíquota definida por lei de cada cidade e base de cálculo que também varia (valor da compra ou valor de referência). Consulte a prefeitura.
• Registro no cartório de imóveis: custo definido por tabela de emolumentos de cada estado, proporcional ao valor do imóvel. Para a primeira compra de imóvel residencial financiado pelo SFH, a lei de registros públicos prevê redução nos emolumentos; confirme no cartório.
• Escritura: em compras à vista, é feita em tabelionato de notas e tem custo próprio; em financiamentos, o contrato costuma substituí-la.
• Corretagem: no mercado, costuma ser paga pelo vendedor, mas o contrato pode prever de outra forma.

Somados, esses custos chegam a alguns pontos percentuais do valor do imóvel. Algumas instituições permitem incluir parte deles no financiamento, dentro de limites; se não for possível, reserve esse dinheiro antes de fechar.

FGTS: regras gerais para usar na compra

O saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pode ser usado em três momentos: como parte da entrada, para amortizar ou quitar o saldo devedor durante o contrato e para pagar parte das prestações por um período. Em linhas gerais, as condições incluem:

• Imóvel residencial urbano, para moradia do comprador, na cidade onde ele mora ou trabalha (ou em região vizinha, conforme as regras).
• Tempo mínimo de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os empregos.
• Não ser proprietário de outro imóvel residencial na mesma cidade ou região, e não ter outro financiamento ativo no SFH.
• Valor do imóvel dentro do limite vigente, que é atualizado periodicamente.

Limites e prazos mudam, e as regras completas estão no site da Caixa, que administra o fundo; o artigo sobre FGTS: como funciona resume as hipóteses de saque. A amortização com FGTS respeita intervalos mínimos definidos nas regras, e a decisão de usar o saldo passa por comparar o rendimento do fundo com o custo do financiamento.

Simule, compare e leia antes de assinar

1. Simule em pelo menos três instituições com os mesmos dados (valor, entrada, prazo, sistema). Peça o CET por escrito e a planilha de evolução das parcelas.
2. Confira o índice de correção do saldo devedor e como ele altera a parcela ao longo dos anos.
3. Verifique o comprometimento de renda com folga. Se a parcela inicial consome o máximo permitido, qualquer imprevisto vira atraso.
4. Leia as cláusulas de atraso, de seguro e de amortização antecipada. O Código de Defesa do Consumidor garante a liquidação antecipada da dívida, total ou parcial, com redução proporcional dos juros.
5. Lembre que portabilidade existe. Se outra instituição oferecer condições melhores no futuro, o financiamento pode ser transferido; veja portabilidade de crédito.

Dúvida sobre uma cláusula? Procure o Procon da sua cidade ou um advogado antes de assinar. Reclamações sobre instituições financeiras podem ser registradas no Consumidor.gov.br e nos canais do Banco Central.

Amortização: como reduzir juros no meio do caminho

Amortizar é pagar parte do saldo devedor além da parcela do mês. Como os juros incidem sobre o saldo, cada real amortizado deixa de gerar juros até o fim do contrato. Há duas formas:

• Reduzir o prazo: a parcela continua a mesma, e o contrato termina antes. É a opção que mais reduz juros totais.
• Reduzir a parcela: o prazo continua o mesmo, e a parcela diminui. Alivia o orçamento mensal, mas economiza menos juros.

No exemplo do SAC, cada R$ 666,67 amortizados eliminam uma parcela do fim do contrato, junto com os juros que seriam cobrados sobre ela. Uma amortização de R$ 10.000 corresponde a 15 parcelas a menos. Ao longo de 30 anos, usar 13º salário, restituição do Imposto de Renda e saldo do FGTS para amortizar muda bastante o custo total. Peça ao banco a simulação dos dois jeitos antes de cada amortização.